泰国法律不允许外国人拥有土地。外国人可以拥有公寓单位，但每栋楼外国人合计持有面积不超过 49%，房款要以外币从境外汇入。土地只能租，单次租期最长 30 年。过户时在土地厅缴登记费、印花税或特定营业税，以及预扣所得税。
- 土地
- 外国人不能拥有
- 公寓外国人配额
- 每栋 49%
- 过户登记费
- 评估价的 2%
能买什么
- 泰国投资促进委员会（BOI）一站式服务中心说明：泰国法律下外国人不能拥有土地，但可以拥有登记为公寓（อาคารชุด）的单位和不连地的建筑物。
- 《公寓法》第 19 条之二规定：每栋公寓由外国人合计持有的面积，不超过全部单位面积的 49%。
- BOI 页面说明：买家要向公寓法人（管理机构）取得外国人持有比例的证明，交给土地厅办理过户。
- 同一页面提醒：让泰籍股东代持公司股份，违反《外国人经营法》。
房款要从境外汇入
- 《公寓法》第 19 条把“将外币带入泰国，或从境外居民的泰铢账户、外币账户取款”的外国人列为可以持有单位的一类；第 19 条之三要求出示带入外币或取款的证明，金额不少于所购单位的价格。
- BOI 页面说明：外国买家要把全部房款以外币从境外汇入，并以银行出具的外汇交易表（Foreign Exchange Transaction Form）作为汇款证明交给土地厅。
- 同一页面写明：汇入金额超过 2 万美元才能申请这份表格，汇款时要写明用途、公寓名称和房号。
土地和房屋只能租
- 《民商法典》第 540 条规定：不动产租期不得超过 30 年，约定更长的缩短为 30 年；期满可以续租，续期不超过 30 年。
- 土地厅的收费说明：租约登记费为租金总额的 1%。
过户时在土地厅缴的税费
- 土地厅：买卖过户登记费为评估价的 2%。
- 印花税：每 200 泰铢收 1 泰铢（0.5%），按评估价和成交价中较高者计算。
- 特定营业税：3.3%，按评估价和成交价中较高者计算。税务厅说明，买入后 5 年内出售要缴（税率 3%，另加相当于税额 10% 的地方税），卖方在户籍登记中住满 1 年的住所除外；缴了特定营业税就不用再缴印花税。
- 个人卖方还要缴预扣所得税：按评估价扣除定额费用后，除以持有年数，再按个人所得税税率计算。
需要留意
- BOI 页面称长期租约通常 30 年，可续约两次共 90 年。但律所 Addleshaw Goddard 2025 年 3 月介绍，泰国最高法院第 4655/2566 号判决认定租约中的续期条款无效。续约安排请让律师确认。
- 泰国政府把住宅过户登记费和抵押登记费降到 0.01% 的措施（房价不超过 700 万泰铢，到 2027 年 6 月 30 日）只适用于泰国籍个人（Thai PBS 2026 年 6 月 30 日报道）。
- 2024 年 6 月 21 日，泰国内阁要求内政部研究把外国人公寓持有上限从 49% 提高到 75%、把租期延长到 99 年（Isranews 报道）。本站没有找到 2026 年已经立法的官方信息，目前仍按 49% 和 30 年。
- 土地厅的问答页面有人机验证，本站没能打开。外汇交易表的金额门槛按 BOI 页面写的 2 万美元，其他常见说法没有从官方核实；BOI 页面的外汇部分注明 2019 年 7 月更新。
- 《公寓法》条文取自 Thailand Law Online 的英文译本，不是官方译文。